Право + закон

Рынок аренды ждут потрясения. Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно. Что будет с арендодателями, юристами и судьями, попытались спрогнозировать наши эксперты. Судя по всему, закон писали в спешке, он повлечет за собой немало юридических рисков.

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации.  А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет. 

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX

VEGAS LEX

Федеральный рейтинг.

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Страховое право

группа
Экологическое право

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Банкротство (включая споры)

2место
По выручке

3место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

8место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт. 

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей. 

Кратко о законе: что поменяется в арендных отношениях*

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды. 

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из Олевинский, Буюкян и партнеры

Олевинский, Буюкян и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры)

22место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

30место
По количеству юристов

39место
По выручке

Профайл компании

×

. На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Адвокатское бюро «А2»

Адвокатское бюро «А2»

Федеральный рейтинг.

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

Профайл компании

×

Михаил Кюрджев. – Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг.

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)

группа
Управление частным капиталом

23место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

47место
По выручке

Профайл компании

×

Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов. 

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Качкин и Партнеры

Качкин и Партнеры

Региональный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

7место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Дмитрий Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп

Пепеляев Групп

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Цифровая экономика

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Комплаенс

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Фармацевтика и здравоохранение

группа
Экологическое право

группа
Банкротство (включая споры)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Семейное и наследственное право

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

×

Алексей Коневский. 

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ)

INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ)

Региональный рейтинг.

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Уголовное право

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Банкротство (включая споры)

Профайл компании

×

Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Судебная система может надорваться под валом «отложенных» дел.

Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда. 

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.

Краткие итоги: что ждет… 

  • Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).
  • Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).
  • Суды – вал исков.
  • Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды. 

В период кризисов и рецессий выигрывает тот, кто быстро приспосабливается к новым условиям. Поэтому предлагаем онлайн-конференции для юристов:

  • 9 апреля – «Налоги и сборы в период пандемии».
  • 14 апреля – «Коронавирус и трудовые отношения».
  • 16 апреля – «COVID-19 и бизнес: стремительное изменение юридической реальности».

Источник